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    购房面积误差和卖方违约损失确定

    来源:北京离婚律师 发布于:04-20 10:52 

      一,在购房过程中怎么处理面积的误差。

      在购房时出现房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积存在一定的误差,这是比较普遍的,重点是看误差的比例和开发商解决误差问题的方式。

      首先,根据规定,开发商出售期房必须以套内建筑面积数来签订购房合同,不得以建筑面积来签购房合同,通常开发商在宣传房屋价格时都是以建筑面积来计算的,所以在签约时必须要转化成套内建筑面积,购房人最好是与开发商在购房合同中约定,出现面积误差时的处理办法,这样出现误差时即可按照约定的内容处理,如果因为不懂或其他原因在购房合同中没有约定,那么只能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定来处理,该条法律内容是:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约大兴区律师事务所定的,按照约定处理,合同没有约定或者约定不明确的,按照法律依据来处理。

      最后强调一点,虽然有上述司法解释的规定,笔者还是建议购房人依据所购房屋的性质和该项目可能存在的问题与开发商约定好解决面积误差的具体办法,最好将出现误差的情况和解决的办法约定的比司法解释更为细化,例如如果出现超出3%的情况,购房人提出退房,开发商应在几日内将购房人已付房款以何种形式退还,支付利息的计算标准等相关内容,通过这样的约定购房人既保护自身的合法权益,又对开发商起着一定的约束作用,一旦出现纠纷,可以有效的解决相关问题。

      高院认为:其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:。

      一,双方协商确定的,从其约定。

      二,双方不能协商确定的:。

      (一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型,其次是相邻大兴区律师事务所幢同楼层及房型,再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失。

      (二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失,认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日,违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

      最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况,违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

      附:市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》(节选)。

      1,本解答的适用范围。

      答:本解答所涉之“二手房”买卖,系指买卖双方经合意,出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。

      大兴区律师事务所新建商品房的买卖及公房使用权的转让,不适用本解答。

      2,未经房屋共同共有人同意,出卖人对外签订的“二手房”买卖合同,效力如何认定。

      答:审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效,对此问题,应区别不同的情形分别处理,一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示,公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效,但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外,二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效,但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。

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